蛋壳公寓爆雷，北京住建委回应称已经针对蛋壳公寓成立专办小组。此时，据今年1月17日蛋壳在纳斯达克敲钟，还不到一年。

疫情是直接原因。受疫情影响，长租公寓入住率下滑、租金收入下降，资金链问题被急剧放大。2020年上半年，媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓多达84家，深圳爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓、杭州鼎家等都纷纷爆雷。蛋壳作为国内长租公寓领域第二大玩家，影响深远。市场也到了审视整个模式合理性的时候了，在我看来，长租公寓模式并不成立。

一直以来，蛋壳都是亏损的。蛋壳赴美招股书及年报数据显示，创立至今公司一直未盈利。2017-2019年连续3年净亏损，累计亏损63亿元。今年3月，蛋壳上市后首份财报显示，截至2020年一季度，公司资产负债率高达97.06%，远超行业警戒线。不过，市场似乎认为，对互联网公司来说亏损并不是问题。

但真是如此吗？

在长租公寓模式中，租金贷是一个关键环节。所谓租金贷，就是租客签下贷款，向金融机构按月还贷款，金融机构则替租客一次性付清全年房租，把这个房租交给平台，平台拿到这个钱，不会一次性给房东，而是按月给。时间差产生的资金池，则被平台拿来抢夺房源，去签下其他房东。

这就产生一种内在不稳定性。长租公寓是通过租金贷拿到未来一段时间的租金，这笔钱本对应其长期成本，付给房东房租。但长租公寓平台，拿到这笔钱之后，将之视为短期收入，即便不考虑跑路，在生产经营上也会考虑扩张。钱投入扩张，花出去了，就需要后续客户资金不断进入，来覆盖给房东的租金，填上窟窿，资金链绷得很紧。

一旦市场出现波动，比如今年就遇上疫情，扩张不顺利，入住率不及预期，大量租客退房等情况出现，资金链就会断掉。由此造成行业的高倒闭率，而高倒闭率又会诱发不少人产生坏心思。

去年10月，老牌英语培训机构韦博英语就出现大量关店的现象，上万名学员受到影响。其中的机制，同样是学员交的学费，甚至贷的培训贷，被用于扩张。这背后的商业冲动，与长租公寓如出一辙。

以上不稳定的本质，是因为长租公寓不具备规模效应。一般互联网产品是靠快速做大规模来摊低成本，但长租所涉及的服务很琐碎，一个“管家”只能服务几个客户，长租公寓不存在规模效应。所以大规模，并不能成为挤压对手的优势。从这个角度，长租公寓只能是一个勤勤勉勉干点琐碎活，赚平稳钱的模式。

更重要的是，以上种种扩张的冲动，都是建立在租金贷的基础上的。对长租公寓来说，租金贷必不可少，因为只有这样，才能在维持“消费者每月交租”的表象，同时又获得大量一次性支付的长期租金，形成资金池。但是在另一方面，对消费者来说，租金贷并不是必要的。它本质上不符合市场公平原则，是一种生造的、建立在诱导上的商业模式。

一般的消费贷，买个手机、一辆车，是一次性购买获得产品，分期支付。消费贷得作用是，分期支付，减小资金压力，促进消费。但租房的资金压力并不大，交三押一，每三个月交一次租金，如果手头紧，和房东商量一下，两个月一交也未必不可以，再说信用卡也可以解决。所以房租原本并不存在一次性交一大笔钱的门槛，且本身就是天然的“分期的”。

租房与一般消费另一个不同的地方在于，它不是一次性获得产品与服务。如果说其他消费贷中，年轻人贷1万块，可以实实在在的拿到手机；贷20万，可以实实在在的拿到一辆车。债务背上了，总有所得。但租金贷中，年轻人看起来得到了房租的优惠，但实际上却并没有完全得到消费标的——与手机、车不同，居住需要长时间来完成。

其实，一个很简单的质疑：“我东西都没拿全，为什么我贷的款，却要全额给你？” 这是一个起码的市场公平性问题，租金贷、长租公寓平台，都回答不了这个问题。

租客贷款一次性付清一年或几年房租，然后再分期，这种画蛇添足的模式，本身就是长租公寓平台生造出来的商业模式。可以说，它一开始的目的，就是为了平台获得资金，而不是降低消费门槛，促使消费。与此同时，与银行要监管自己贷出来的钱的用途不同，消费贷款公司不会管那么多，甚至会合谋，睁一只眼闭一只眼。

所以，本质上这个商业模式背后，不是降低风险、降低交易成本，反而是强行改变传统的低风险的分期模式，把风险升到到超过传统模式的水平，以不诚信、不公平的方式把风险分摊给租客。可以毫不夸张的说，签下租金贷的租客，都是在信息不对称之下，产生了对风险的错误认识。

此次，作为蛋壳“租金贷”业务主要合作方的微众银行，发布了一项声明，表示将协助租客解决租赁纠纷，为贷款事宜适当安排，并表示在明年3月31日前，这部分租客的征信将不受影响。换句话说，当房东因为没有收到租金而收回房子后，房子住不了，但租客仍然需要继续还贷款，否则，在3月31日后就会被计入征信，影响到自己的生活。这背后，是无数年轻租客的后悔莫及。

那么，一个建立在错误认识上的商业模式，谈何长期性呢？从这个意义上，很多平台本身就没想做一个长久的生意。

随着规模不等的大小长租平台的爆雷，消费者会租金贷产生警惕，拒绝租金贷。与此同时，随着监管加强，要求租金贷的资金进入监管之下的专项账户，平台也无法违规利用资金池扩张，仅仅成为一个转手付租金的角色。所以可以预见的是，不管从市场角度，还是监管因素，以租金贷为基础的长租公寓热潮，将会逐渐冷下来。